Le taux de TVA est normalement de 19,6% mais il est de 5,5% si les travaux portent sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans.

Des interrogations existaient sur les travaux effectués dans un immeuble comportant à la fois des locaux à usage professionnel et à usage d’habitation.

L’instruction du 8 décembre 2006 (BOI 3 C-7-06 ; Dr. fisc. 2006, n° 51, instr. 13629) relative à l’application du taux réduit de la TVA nous donne une solution et permet une ventilation de la TVA en fonction de l’affectation de chaque lot.

MILLIÈMES CORRESPONDANT AUX :	PARTIES COMMUNES D’IMMEUBLE COLLECTIF(EX : CAGE D’ESCALIER)
Locaux affectés totalement à l’habitation	5,5 %
Locaux affectés à l’habitation pour au moins 50 % de leur superficie	5,5 %
Locaux affectés à l’habitation pour moins de 50 % de leur superficie	19,6 %
Locaux exclusivement affectés à un usage professionnel	19,6 %

]]> http://avocab.fr/2009/05/la-tva-applicable-dans-les-travaux-votes-par-la-copropriete/feed/ 0 http://avocab.fr/2009/03/l%e2%80%99-ilc-le-nouvel-indice-applicable-aux-baux-commerciaux/ http://avocab.fr/2009/03/l%e2%80%99-ilc-le-nouvel-indice-applicable-aux-baux-commerciaux/#comments Mon, 23 Mar 2009 15:37:10 +0000 scp http://www.avocab.fr/?p=327 Afin de relancer l’économie et redonner du pouvoir d’achat, le Gouvernement, à la demande des fédérations de bailleurs et des représentants des locataires commerçants, a mis en place un nouvel indice applicable aux loyers commerciaux, l’ILC.

Déjà en 2004, un groupe de travail sur la réforme des baux commerciaux avait rendu un rapport dont l’une des questions concernait le plafonnement des loyers, qui était limité à la variation de l’indice du coût à la construction. Ce rapport connu sous le nom du rapport « Pelletier » propose de moderniser le régime juridique des baux commerciaux et professionnels en instaurant notamment une obligation d’immatriculation du commerçant ou de l’artisan au titre de tous ses établissements.

Les réformes envisagées par le rapport Pelletier proposent également une option entre deux régimes à savoir celui de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, (qui soumet le bail professionnel à une durée de 6 ans minimum) et celui des baux commerciaux. En cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, les clauses écartant des dispositions d’ordre public de ce statut seront valables.

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 qui met en place ce nouvel indice définit la composition et les modalités de calcul de l’ILC qui sera désormais publié trimestriellement par l’INSEE.

Jusqu’à présent, l’augmentation de révision maximale de ces baux était limitée à l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC). Depuis le 1^er janvier, les baux commerciaux font désormais référence au nouvel indice pour calculer l’augmentation du loyer qui est constitué par la somme pondérée des différents indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation à 50% (IPC), celle des prix de la construction neuve à 25% (ICC), et celle du chiffre d’affaires du commerce de détail à 25% (ICAV).

Le champ d’application de l’ILC, défini à l’article 6 du décret, est limité à l’indexation des loyers des baux concernant des activités commerciales et artisanales. Par ailleurs, les loyers des bureaux ne sont pas concernés par ce nouvel indice. Pour eux, l’ICC continue à s’appliquer.

Le champ d’application est alors considérablement réduit, puisque l’ILC semble s’appliquer uniquement aux baux de commerce.

Les parties sont libres de définir dans chaque bail les modalités d’indexation et le choix de l’indice de référence. En effet, l’adoption de l’ILC ne revêt aucun caractère obligatoire.

Concernant les baux des locaux commerciaux en vigueur à ce jour, les modalités d’indexation visées par ces baux continueront à s’appliquer sans novation, sauf si les parties décident d’opter pour l’ILC, auquel cas il faudra une convention expresse et déterminante à l’occasion d’un renouvellement de bail, de la conclusion d’un avenant ou d’un nouveau bail.

Il y a deux ans, une démarche semblable avait eu lieu pour les baux d’habitation. Depuis que l’indice de référence des loyers (IRL) remplace l’indice du coût de la construction (ICC), on a pu constater une augmentation raisonnable des loyers d’habitation.

Il faudra désormais souhaiter le même avenir à ce nouvel indice applicable aux baux commerciaux.

L’inaptitude définitive au poste de travail, prononcée uniquement par le médecin du travail, constitue un motif réel et sérieux de licenciement. La procédure de licenciement pour inaptitude au poste de travail est régie par le code du travail aux articles R4624-31, L1226-2, et L4624-1 et suit un formalisme rigoureux qu’il convient de rappeler.

Après deux examens médicaux à deux semaines d’intervalle où l’inaptitude est alors constatée, l’employeur convoque le salarié à un entretien préalable au licenciement.

Il faut savoir que même en cas d’inaptitude définitive, l’employeur a l’obligation d’essayer de reclasser son salarié en tenant compte des conclusions écrites du médecin du travail. L’article L1226-2 du Code de Travail dispose en effet que « lorsque […] le salarié est déclaré inapte par le médecin du travail à reprendre l’emploi, qu’il occupait précédemment, l’employeur lui propose un autre emploi approprié à ses capacités. […] »

Par ailleurs, le salarié est en droit de refuser la proposition de reclassement si cela entraine une modification substantielle de son contrat de travail (durée du temps de travail avec baisse de rémunération par exemple). L’employeur doit alors lui faire de nouvelles propositions de reclassement, et le cas échéant, procéder au licenciement.

La procédure de licenciement ne peut intervenir qu’après la notification par écrit au salarié des motifs de l’impossibilité de reclassement. Passé un délai d’un mois, l’employeur notifie par écrit les motifs de l’impossibilité de reclasser le salarié (article L4624-1 du Code de travail : « […] l’employeur est tenu de prendre en considération ces propositions et, en cas de refus, de faire connaitre les motifs qui s’opposent à ce qu’il soit donné suite […] ») et procède au licenciement par l’envoie d’un courrier en recommandé avec accusé de réception.

La lettre de licenciement doit alors préciser que le licenciement fait suite à l’impossibilité de reclasser le salarié à la suite de la déclaration d’inaptitude. Si l’employeur ne procède pas au licenciement dans le délai d’un mois, alors il devra maintenir le salaire quand bien même le salarié ne travaille plus pour l’employeur (article L1226-4 du Code du travail).

La Direction Générale du Travail a déjà enregistré 6147 ruptures conventionnelles en moins de quatre mois et a refusé de valider 1499 autres dossiers de séparations à l’amiable, essentiellement pour le non-respect des délais de rétractation et des indemnités de départs insuffisantes.

Le premier jugement sur la rupture conventionnelle rendu par le Conseil des Prud’Hommes de Valence le 14 octobre 2008 a déjà fait couler beaucoup d’encre. Dans cette affaire, la rupture conventionnelle du contrat de travail a été homologuée par le juge alors même que l’administration, la DDTEFP (Direction Départementale du Travail, de l’Emploi et de la Formation Professionnelle) avait refusé en raison d’une indemnité de rupture jugée insuffisante.

La salariée contestait la décision de l’autorité administrative qui refusait une homologation à laquelle elle avait expressément consenti. De son côté, la DDTEFP rappelle que la salariée ne peut être indemnisée en dessous du plancher prévu par la loi. L’employeur lui a en effet consenti une indemnité de rupture à hauteur de 9500 euros alors que pour l’administration, elle était en droit de recevoir 18 770 euros.

Il ne faut pas pour autant en tirer des conclusions hâtives. Ce jugement est un cas particulier car il statue sur une rupture conventionnelle conclue en période transitoire avant le doublement de l’indemnité de licenciement. Sans doute que le Conseil des Prud’Hommes ne statuera pas de la même façon pour une rupture conventionnelle signée après le doublement de l’indemnité de licenciement.

Pour ce faire, il convient de signer un MANDAT de PROTECTION FUTURE, ce document qui nécessite un temps certain de préparation, donne des indications sur ses volontés aussi bien sur le plan personnel que sur le plan patrimonial, c’est à dire tant sur son mode de vie que sur la gestion de ses biens immobiliers et mobiliers.

Le mandataire, personne sur qui vous pouvez compter et qui à votre confiance (en pratique un membre de sa famille, un ami ou une personne morale ayant reçu l’aval de l’état) vous aide à mettre en œuvre et surtout à vous assurer que certaines décisions ne seront pas prises en abusant de votre situation de faiblesse qui peut naître de la maladie ou de la vieillesse.

Le mandat signé peut traiter de domaines très différents, par exemple: décider du lieu de ses vacances, du maintien d’un animal de compagnie, de la location de sa maison de campagne ou et c’est souvent le plus important décider de ne pas avoir à subir certaines choses comme la mise en location de son appartement, la vente de ses meubles ou la mise dans une maison de retraite.

Egalement, il faut noter que le mandat peut être utilisé par des parents soucieux de l’avenir de leurs enfants handicapés après leur décès.

Le mandat qui peut être souscrit par un acte authentique ou par un acte sous seing privé dès maintenant ne sera applicable qu’à compter du 1er janvier 2009, date d’entrée en vigueur de la loi instituant ce mandat.

Une grande liberté est laissée au signataire du mandat, les articles 425 et suivant du code civil définissent et posent les limites de cette forme de procuration tout en laissant la possibilité de saisir le Juge en cas d’abus.

Le mandat de protection future prend fin, si le signataire retrouve l’ensemble de ses capacités, mais il peut également être remplacé par une mesure de protection plus lourde comme la curatelle ou la tutelle si la mesure de protection est insuffisante. Enfin le mandat prend fin à la mort du signataire.

La rupture conventionnelle est donc exclusive du licenciement ou de la démission, elle résulte d’une convention signée par les parties qui sera soumise au contrôle de l’Inspection du Travail sans exclure une certaine forme de contrôle par le Juge.

Cette rupture doit faire l’objet d’un ou plusieurs entretiens entre l’employeur et le salarié sans que cet entretien ne prenne la forme d’un entretien préalable à licenciement.

Le salarié pourra se faire assister dans les mêmes conditions que dans le cadre d’une procédure de licenciement.

L’employeur pourra également se faire assister par une personne de son choix appartenant au personnel de l’entreprise ou, dans les entreprises de moins de cinquante salariés, par une personne appartenant à son organisation syndicale d’employeurs ou par un autre employeur relevant de la même branche.

La loi impose à la convention de rupture de prévoir une indemnité de rupture ne pouvant pas être inférieure à l’indemnité légale ou conventionnelle qu’aurait perçue le salarié en cas de licenciement.

Cette indemnité spécifique bénéficie d’une exonération fiscale et sociale.

Rien n’empêche que cette indemnité soit supérieure au minimum fixé par la loi.

Le reste du contenu de la convention est à la discrétion des parties de sorte que celle-ci pourra intégrer des dispositions variées telles que la renonciation par l’employeur à la clause de non concurrence.

A compter de la signature de la convention, les parties disposent d’un délai de rétractation de 15 jours calendaires qui s’exerce sous la forme d’une lettre recommandée.

A l’expiration de ce délai, la partie la plus diligente adresse la convention à l’Inspection du Travail qui s’attachera à vérifier que les droits du salarié n’ont pas été bafoués et disposera alors d’un délai d’instruction de 15 jours ouvrables à compter de la réception de la demande pour homologuer la convention.

A défaut de notification dans ce délai, l’homologation est réputée acquise et l’autorité administrative est dessaisie.

La validité de la convention est subordonnée à son homologation de sorte qu’en cas de refus d’homologation, la convention est nulle et le contrat de travail est maintenu.

La date de rupture du contrat de travail ne peut intervenir que le lendemain du jour de l’homologation.

En ce qui concerne les salariés protégés, la rupture conventionnelle est soumise à autorisation de l’Inspecteur du Travail. Dans ce cas la rupture intervient le lendemain du jour de l’autorisation.

Ce mode de rupture n’est pas admis pour les salariés en contrat à durée déterminée.

Les salariés bénéficient de l’assurance chômage à l’instar des salariés licenciés.

Malgré le contrôle préalable effectué par l’autorité administrative, le salarié et l’employeur peuvent contester cette rupture conventionnelle du contrat de travail devant le Conseil de Prud’hommes dans un délai de 12 mois suivant la de l’homologation.

En revanche, le refus d’homologation est contesté devant le Tribunal Administratif dans un délai de deux mois.

De plus, le salarié est également libre de contester devant le Conseil de Prud’hommes tout ce qui ne ressort pas de la rupture de son contrat de travail mais de son exécution tels que rappels de salaires, heures supplémentaires etc, sans être enfermé dans un délai de 12 mois mais soumis à la prescription qui est désormais de 5 ans.

Ce mode de rupture ne prévoit pas, contrairement à la transaction, de concessions réciproques.

Le seul élément que le Juge aura à vérifier réside dans le consentement éclairé du salarié.

Cette rupture conventionnelle risque donc de ne pas connaître un franc succès dans la mesure où elle est plus risquée qu’une transaction (qui met fin à toutes contestations futures et qui a autorité de la chose jugée) et dès lors que l’indemnité spécifique sera vraisemblablement considérée par l’employeur non pas comme une indemnité plancher mais une indemnité plafond.

Ainsi, un nouvel article 1792-4-3 du Code civil a été créé disposant que :

« En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. »

L’apport majeur de la réforme, s’agissant du droit de la construction, réside dans l’homogénéisation des délais de prescription des actions dirigées contre les constructeurs.

Dans sa rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, en vigueur jusqu’à cette récente réforme, l’article 2270 du Code civil ne soumettait expressément aux prescriptions biennale et décennale que les actions spécifiques en responsabilité, dirigées contre les constructeurs sur les fondements des articles 1792 et suivants du Code civil.

Les actions en réparation d’un dommage échappant à ces garanties légales étaient ainsi en principe soumises au droit commun de la prescription.

La jurisprudence, entreprenant un véritable travail d’harmonisation, devait consacrer par les arrêts dits Grobost et Maison Bottemer, du 16 octobre 2002 le principe selon lequel «l’action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l’ouvrage».

La nouvelle loi constitue ainsi une consécration de cette uniformisation prétorienne ; l’ensemble des actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent désormais par dix ans à compter de la réception des travaux.

Toutefois, une question importante perdure.

Si, la loi fait expressément référence à la réception de l’ouvrage comme point de départ de la prescription, qu’en est-il en l’absence de réception ?

Avant la réforme, en l’absence de réception, le délai de dix ans était également appliqué aux actions intentées par un maître d’ouvrage alors qu’aucune réception n’était pourtant intervenue, ainsi qu’aux actions récursoires entre constructeurs intentées également en l’absence de réception, sur un fondement quasi délictuel.

Désormais, en l’absence de réception de l’ouvrage, le délai de prescription serait, par application du nouvel article 2224 du Code civil, de cinq ans courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2224 du Code civil issu de la réforme dispose en effet que l’ensemble des actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Si l’on s’en tient à la lettre de cet article, un maître de l’ouvrage devra, dès lors que l’ouvrage n’a pas été réceptionné, engager la responsabilité contractuelle d’un constructeur dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait pu connaitre le dommage.

La prescription quinquennale devrait également s’appliquer aux actions récursoires entre constructeurs, intentées en l’absence de réception.

L’harmonisation des délais de prescription, telle qu’elle a été consacrée par le législateur, est ainsi manifestement imparfaite en matière de garantie des constructeurs, et il convient, une fois encore, d’attendre les premières décisions de jurisprudence.

- le régime des successions non réclamées
Lorsque les héritiers connus restent dans l’inaction et ne se sont pas prononcés sur l’acceptation ou la renonciation de la succession, le Président du tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession peut rendre une ordonnance désignant un administrateur provisoire à la requête de tout intéressé.

La distinction s’avère subtile et est en pratique source de complications, notamment pour le service des domaines qui assure la grande majorité des gestions.

La loi n°2006-7288 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et libéralités unifie le régime des successions abandonnées.

Ce texte, qui abroge notamment la loi du 20 novembre 1940, introduit de nouvelles dispositions dans le code civil dont il réforme les articles 811 à 814.

La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Elle s’applique donc aux décès intervenus depuis le 1er janvier 2007.

La notion de succession non réclamée disparaît, et dans tous les cas, la succession est désormais déclarée vacante.

Seul le service des domaines peut être maintenant désigné en qualité de curateur.

Le Juge rend une ordonnance sur requête qui fait l’objet d’une publicité.

La loi met en place une gestion allégée du patrimoine successoral, et prévoit notamment une nouvelle procédure de vente des biens afin d’obtenir un règlement plus rapide des créanciers.

Ainsi, à l’expiration d’un délai de 6 mois après le décès, le curateur peut effectuer l’ensemble des actes et procéder notamment à la vente des biens, y compris immobiliers, jusqu’à la hauteur des dettes de la succession.

Le délai de prescription accordé aux héritiers pour revendiquer la succession est ramené de 30 ans à 10 ans à compter du décès.