L’ ILC, le nouvel indice applicable aux baux commerciaux

Afin de relancer l’économie et redonner du pouvoir d’achat, le Gouvernement, à la demande des fédérations de bailleurs et des représentants des locataires commerçants, a mis en place un nouvel indice applicable aux loyers commerciaux, l’ILC.

Déjà en 2004, un groupe de travail sur la réforme des baux commerciaux avait rendu un rapport dont l’une des questions concernait le plafonnement des loyers, qui était limité à la variation de l’indice du coût à la construction. Ce rapport connu sous le nom du rapport « Pelletier » propose de moderniser le régime juridique des baux commerciaux et professionnels en instaurant notamment une obligation d’immatriculation du commerçant ou de l’artisan au titre de tous ses établissements.

Les réformes envisagées par le rapport Pelletier proposent également une option entre deux régimes à savoir celui de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, (qui soumet le bail professionnel à une durée de 6 ans minimum) et celui des baux commerciaux. En cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, les clauses écartant des dispositions d’ordre public de ce statut seront valables.

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 qui met en place ce nouvel indice définit la composition et les modalités de calcul de l’ILC qui sera désormais publié trimestriellement par l’INSEE.

Jusqu’à présent, l’augmentation de révision maximale de ces baux était limitée à l’évolution de l’indice du coût de la construction (ICC). Depuis le 1er janvier, les baux commerciaux font désormais référence au nouvel indice pour calculer l’augmentation du loyer qui est constitué par la somme pondérée des différents indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation à 50% (IPC), celle des prix de la construction neuve à 25% (ICC), et celle du chiffre d’affaires du commerce de détail à 25% (ICAV).

Le champ d’application de l’ILC, défini à l’article 6 du décret, est limité à l’indexation des loyers des baux concernant des activités commerciales et artisanales. Par ailleurs, les loyers des bureaux ne sont pas concernés par ce nouvel indice. Pour eux, l’ICC continue à s’appliquer.

Le champ d’application est alors considérablement réduit, puisque l’ILC semble s’appliquer uniquement aux baux de commerce.

Les parties sont libres de définir dans chaque bail les modalités d’indexation et le choix de l’indice de référence. En effet, l’adoption de l’ILC ne revêt aucun caractère obligatoire.

Concernant les baux des locaux commerciaux en vigueur à ce jour, les modalités d’indexation visées par ces baux continueront à s’appliquer sans novation, sauf si les parties décident d’opter pour l’ILC, auquel cas il faudra une convention expresse et déterminante à l’occasion d’un renouvellement de bail, de la conclusion d’un avenant ou d’un nouveau bail.

Il y a deux ans, une démarche semblable avait eu lieu pour les baux d’habitation. Depuis que l’indice de référence des loyers (IRL) remplace l’indice du coût de la construction (ICC), on a pu constater une augmentation raisonnable des loyers d’habitation.

Il faudra désormais souhaiter le même avenir à ce nouvel indice applicable aux baux commerciaux.